16+
Журнал / ФЕВРАЛЬ 2019

Горькая доля

В соответствии с требованием закона о долевом строительстве с 1 июля 2019 года почти все застройщики должны перейти на проектное финансирование. Цель данной меры — повышение прозрачности работы застройщиков, подконтрольность средств граждан, приобретающих жилье на этапе строительства, и минимизирование рисков участников долевого строительства. Чего же следует ожидать?

Федеральный закон № 214, регулирующий взаимоотношения участников долевого строительства — дольщиков (физических и юридических лиц) и застройщика в лице девелопера или строительной организации, — вступил в силу в 2004 году. Суть законодательства о долевом строительстве заключается в привлечении денежных средств граждан на начальных стадиях строительства объекта с целью его финансирования. Это позволяет снижать серьезные издержки застройщиков на уплату процентов по целевым кредитам (проектное финансирование). Выгода для потребителей при приобретении квадратных метров еще на стадии строительства объекта заключается в существенной разнице цены относительно стоимости этой же площади в уже введенном в эксплуатацию объекте. Однако в этой ситуации дольщики находились в достаточно рискованном положении, и проблема долгостроев стала повсеместной.

Ксения Романова

Эксперт рынка недвижимости

Не все застройщики могут себе позволить строить жилье по новым правилам, мелкие застройщики будут с рынка уходить, что будет приводить к сокращению предложения. Спрос, если он будет сохраняться, очевидно, приведет к росту цен, и позволить себе квартиры смогут уже не все потребители.

С целью изменения сложившейся ситуации в законодательство постепенно стали вводиться изменения. Так, в 2014 году было введено обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве, в 2017 году на смену системе страхования ответственности застройщиков пришел государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. По новому закону 2017 года о компенсационном фонде дольщиков был разработан механизм государственных гарантий возмещения потерь в долевом строительстве и достройки объекта в случае банкротства застройщика. Тогда же был внесен значительный перечень поправок, ужесточающих требования к застройщикам, работающим с гражданами по договорам долевого участия.

Строить и жить по-новому

В 2018 году изменения в законодательстве происходили неоднократно, главным из них стало сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую, без счетов эскроу, привлекать средства граждан. Данный способ финансирования строительства сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Все заключенные ДДУ по иным объектам, представленные на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, должны предусматривать использование счетов эскроу.

Вступление в силу нового законодательства приведет к сокращению в ближайшие годы числа игроков рынка жилой недвижимости

«В основе законодательных изменений в сфере долевого строительства лежит забота о безопасности дольщиков, — говорит директор „Столица Нижний РИЭЛТИ“ Светлана Лазарева, — но на деле выиграют от этого, скорее всего, банки. Они получат проценты по ипотечным кредитам граждан на покупку жилья, а также проценты по кредитам, которые будут брать компании-застройщики, чтобы построить эти жилые объекты. И вся финансовая нагрузка ляжет на застройщиков и потребителей. Часть участников строительного рынка не смогут играть по новым правилам, не будут выходить с новыми проектами, будут перепродавать уже существующие объекты другим компаниям — тем, кто будет в силах это осуществлять. Строительный рынок Нижнего Новгорода и без того достаточно консолидированный. В настоящее время около 60 застройщиков реализуют свои проекты по строительству многоквартирных домов и продаже квартир, и мы видим, что примерно 70% всего рынка жилой недвижимости занимают буквально 10 компаний, из них есть достаточно стабильный топ‑5 наиболее крупных. Остальные 30% — это различные мелкие застройщики, которые периодически попадают в десятку. Думаю, с 2020 года рынок начнет значительно сокращаться и нас ожидает снижение объема предложения».

Светлана Лазарева

Директор «Столица Нижний РИЭЛТИ»

Пока рано говорить о том, что строительный рынок может рухнуть или существенно просесть. Ясно одно: на рынке останутся застройщики, и так уже доказавшие свою надежность, а также участники крупных банковских холдингов, одним словом, те, у кого есть финансовый ресурс для привыкания и адаптации к новым условиям.

Ужесточение требований к компаниям-застройщикам в первую очередь ударит по слабым игрокам строительного рынка, потенциальным недобросовестным застройщикам, что, безусловно, на пользу потребителям, считает заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко. Однако сокращение числа строительных компаний плохо отражается на рынке, потому что не предполагает конкуренцию и развитие.

Анализируя текущую ситуацию, директор по развитию АН «Монолит» Алексей Козлов делится своим видением происходящих изменений и их возможных последействий и выделяет несколько ключевых факторов, влияющих на динамику рынка в целом и рост цен на жилье. Один из таких факторов — неминуемое сокращение игроков на ранке строительства жилья. «Доступ к проектному финансированию теперь будет получать ограниченное количество игроков, соответствующих достаточно жестким требованиям нового законодательства. Однозначно в перспективе выживут только крупные застройщики. И количество вводимого жилья также начнет сокращаться — мы это уже увидели по прошлому году. Однако основной конкурент новостроек — вторичное жилье. У него в отличие от новостройки отсутствует себестоимость. Поэтому, если собственнику вторичного жилья нужно его продать, он его продаст, снижая стоимость до того уровня, пока объект не купят. Этот фактор, я уверен, будет нивелировать существенный рост цен на новостройки, и мы прогнозируем, что в этом году он не превысит 10–15%», — отмечает Алексей Козлов. Еще один фактор — инвестиционный интерес покупателя, который рассчитывал разницу между стоимостью жилья на начальном этапе строительства и на этапе его завершения. Теперь эта разница минимизируется, а значит существенно снизится и покупательский интерес. Также эксперт выделяет в качестве влияющего на ситуацию фактора рост ипотечной ставки: «Мы ожидаем ее увеличение еще в пределах 1–1,5%, что неминуемо приведет к уменьшению числа клиентов на рынке. Это прежде всего коснется квартир нижнего и среднего ценового диапазона».

Спасение от обмана

Насколько строительная сфера приспособится к новому законодательству, сократится ли объем вводимого жилья, упадет ли покупательная способность населения — покажет время. Есть надежда, что на карте Нижнего Новгорода, как и других городов страны, не появятся новые многоквартирные долгострои, однако проблема уже существующих требует решения.

Евгений Суменко

Заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Новое законодательство предполагает, что у застройщика будет только один выход — брать кредит в банке на строительство своих объектов. Это приведет к тому, что застройщики станут закладывать те расходы, которые они будут нести при выплате процентов по кредитам, в конечную цену продукции. В результате отстаивание интересов дольщиков на государственном уровне ударяет по их же карману.

По информации регионального министерства строительства, законом Нижегородской области от 31.07.2018 № 66‑З расширен перечень мер государственной поддержки, в частности включена возможность предоставления «земельных участков в аренду без проведения торгов новому застройщику, принявшему на себя обязательства недобросовестного застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии с положениями параграфа 7 „Банкротство застройщиков“ Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127‑ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“».

В 2018 году создана межведомственная комиссия по защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов, которую возглавил губернатор Нижегородской области

В 2018 году создана межведомственная комиссия по защите прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов, которую возглавил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. Работа данной комиссии позволяет системно и оперативно решать проблемы пострадавших участников строительства «проблемных» объектов в регионе благодаря координации деятельности большого числа привлеченных структур.

Алексей Козлов

Директор по развитию АН «Монолит»

Рынок обладает механизмами саморегуляции, и, думаю, в течение года-двух ситуация нормализуется. Если будет спрос и маржа на рынке будет позволять вводить в эксплуатацию объекты, застройщики будут заходить на рынок с новыми проектами, будут появляться игроки из других регионов. Значит, усилится конкуренция, и мы будем получать действительно качественный продукт.

Кроме того, с марта 2018 года работает приемная граждан — участников долевого строительства, чьи права нарушены. Информация о начале работы приемной, перечень «проблемных» объектов, а также информация об ответственных сотрудниках для взаимодействия с инициативными группами размещена на сайте регионального министерства строительства.

Текст: Мария Медвидь

Фото: Роман Бородин, Андрей Абрамов, предоставлены экспертами.

Поделиться: