16+
Журнал / ЯНВАРЬ 2014

Право жить

Поиск, покупка и продажа квартиры — процесс далеко не простой, состоящий из множества этапов. При этом много времени у покупателей жилья в новостройке отнимает поиск ответственного застройщика, который сможет гарантировать качество строительства и своевременную сдачу дома. Обойти «подводные камни» при оформлении сделки вполне возможно, считает директор юридической компании «Прецедент» Анна Покровская.

Анна Юрьевна, с какими сложностями чаще всего сталкиваются жители Нижнего Новгорода при оформлении сделок с недвижимостью?

Основная сложность заключается в недостатке правдивой информации в открытых источниках, а также безграмотном консультировании. Однажды ко мне пришел человек с непоколебимой уверенностью в том, что между родственниками ни в коем случае нельзя заключать договор дарения — только купли-продажи. Оказалось, что, по мнению какого-то специалиста по недвижимости, договоры дарения легко оспариваются в суде, и хотя это совершенно противоречит реальному положению дел, человек поверил. Также многие считают, что не могут самостоятельно проводить сделку: обязательно нужна помощь риэлтора. Если с приобретаемой квартирой, с документами на нее нет никаких проблем, человек может сам справиться со сделкой. Необязательно прибегать и к услугам нотариуса, учитывая, что его заверение не придает большого «веса» документам.

Стоит ли тогда вообще обращаться к специалистам? Какие советы вы дадите тем, кто хочет самостоятельно оформить недвижимость?

Специалист по недвижимости, юрист действительно помогут, особенно в том случае, если с недвижимостью связаны какие-то проблемы. Это могут быть незаконная перепланировка или недооформленные документы, в сделке могут участвовать несколько лиц, у каждого из которых есть свои пожелания и требования. В таких ситуациях я советую не экономить деньги и показать имеющийся у продавца комплект документов юристу. Если они не вызовут у него сомнений, продолжайте сделку. Если же юрист увидел, что документы не в порядке, проконсультируйтесь еще в паре мест. Вообще выбирайте специалиста по недвижимости осознанно, пусть он вам доступно и подробно объяснит, как и что будет происходить.

И все-таки риск стать обманутым дольщиком остается. Есть ли критерии, по которым можно определить добросовестного застройщика?

Однозначных критериев нет. Мы как юристы оцениваем застройщиков по уже реализованным проектам. Сдача домов с задержкой — не самая большая проблема. Главное, что они были сданы. Если же застройщик уже пять лет никак не построит один объект, подходить к заключению договора с ним стоит с большой осторожностью.

Важно и то, насколько застройщик готов делиться основными документами, касающимися строительства. Я настоятельно рекомендую посмотреть разрешение на строительство, права на земельный участок, договор генерального подряда, технические условия на все виды коммуникаций.

Специалисты по недвижимости обязаны проверять юридическую чистоту квартир на вторичном рынке жилья. Что такое «юридическая чистота»? Может ли будущий собственник самостоятельно проверить квартиру?

Никто и нигде не раскрывает значение этого термина. Я определяю юридическую чистоту как большую уверенность в безопасности сделки для покупателя и продавца: у покупателя есть необходимые деньги, а у продавца есть ничем не обремененный и готовый к немедленной продаже объект недвижимости.

Будущим покупателям недвижимости необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о конкретной квартире, доме или земельном участке. Этот документ позволит узнать, является ли продавец реальным и единоличным собственником жилья на момент сделки, есть ли у квартиры обременения. В проблемных случаях так удается установить, что, например, квартира находится в залоге или под арестом или что вокруг нее ведется судебное разбирательство. В выписке же из лицевого счета содержатся сведения о прописанных в квартире людях. Сверяясь со свежим техническим планом БТИ, в будущей квартире можно найти незаконные перепланировки.

Традиционно советую передавать деньги только после регистрации сделки. Это самый большой гарант юридической чистоты. Если документы еще только сданы на регистрацию, а человек уже отдал свои деньги, это еще не значит, что они вернутся оттуда в виде свидетельства о собственности на его имя. Ставить подпись под договором нужно самому, участвовать в передаче денег и документов, подтверждающих получение денег другой стороной, тоже нужно самому.

Чем в таком случае юридически привлекательны новостройки?

В первую очередь тем, что за ними нет прошлого. Квартиры на вторичном рынке жилья несут на себе след прежних хозяев, что может сказаться на спокойствии и благополучии новых собственников. Например, некоторые лица имеют право пожизненного проживания в этой квартире: люди, находящиеся в местах лишения свободы или исправительных учреждениях, несовершеннолетние дети или дети-сироты, которых незаконно сняли с регистрационного учета, и другие. Неприятным сюрпризом может стать и то, что квартира находится в споре. Жилье могут делить наследники, оспаривая легитимность дарения квартиры или продажи жилья по отозванной доверенности. Случаев — множество.

У квартиры в новостройке таких проблем нет. Если застройщик добросовестно относится к своей работе, можно быть уверенным в том, что в ближайшей перспективе квартира будет сдана. Все остальные недостатки решаемы. Не сдали в срок — можно получить с застройщика пеню. Сдали с недостатками или недоделками — можно устранить самому и получить деньги с застройщика или принудить его к устранению дефектов. Активно участвуйте в сделке и сборе документов, и тогда приобретение квартиры станет для вас действительно радостным событием.

Беседовала Светлана Чернова

Фото: Роман Бородин

Поделиться: