16+
Журнал / ИЮЛЬ 2019

О дивный новый мир: Борис Замский - о новых правилах регулирования рынка жилищного строительства

Можно с уверенностью говорить о том, что все мы — и участники рынка, и покупатели квартир — хорошо запомним дату 1 июля 2019 года, когда были введены в действие новые правила регулирования рынка жилищного строительства. Им суждено полностью изменить и конкурентную ситуацию, и предложение на рынке, и цены на жилье.

Логика законодателя была понятна с самого начала. В стране много обманутых дольщиков, которые появились из-за недобросовестного поведения застройщиков. В Нижнем Новгороде, как и в любом другом городе страны, с новостных лент не сходят сообщения об очередных обращениях граждан, не получивших в срок свои квартиры, за защитой к нашему государству, а черно-серые недостроенные каркасы зданий, на фоне которых периодически появляются палаточные городки или транспаранты с теми же обращениями, все мы видим на улицах города.

Если ужесточить контроль за расходованием средств дольщиков, не позволять застройщикам использовать их, сохраняя на специальных счетах в уполномоченных надежных банках (эскроу-счетах), перекладывая тем самым риски строительства с граждан на застройщиков и на банки, на рынке останутся только надежные профессиональные игроки, недостроенных объектов не будет, все граждане, вложившиеся в стройку (теперь посредством внесения денег на банковские эскроу-счета), гарантированно получат свои квартиры в срок.

Но у любой медали есть и обратная сторона. Во‑первых, очевидно, что по новым правилам работать смогут далеко не все, ведь многие начинали строить как раз на средства дольщиков, не имея достаточных собственных средств и просчитанной финансовой модели. Такие игроки не смогут получить банковское финансирование и уйдут с рынка. Во‑вторых, даже для профессиональных надежных участников рынка вырастут издержки, поскольку бесплатный кредит в виде денег дольщиков заменит явно недешевое банковское кредитование. Сложим первое и второе и получим неизбежный рост цен, снижение доступности жилья и сокращение объемов строительства.

Впервые изменения законодательства были озвучены около двух лет назад, введение новшеств, ужесточающих правила игры, было поэтапным, при этом каждый следующий этап внедрялся сложнее предыдущего. И участники рынка одну за другой прошли все пять классических стадий принятия неизбежного.

Отрицание. «Какие эскроу-счета? Не называйте при мне это слово, они работают в развитых странах и никогда не приживутся в России», — говорил один мой коллега летом 2017 года.

У любой медали есть и обратная сторона. Во-первых, очевидно, что по новым правилам работать смогут далеко не все, ведь многие начинали строить как раз на средства дольщиков, не имея достаточных собственных средств и просчитанной финансовой модели. Такие игроки не смогут получить банковское финансирование и уйдут с рынка. Во-вторых, даже для профессиональных надежных участников рынка вырастут издержки, поскольку бесплатный кредит в виде денег дольщиков заменит явно недешевое банковское кредитование.

Гнев. «Эти меры уничтожат рынок! Неужели они не понимают, что издержки вырастут и работать с минимальной доходностью никто не будет?» Как водится, начался поиск виноватых. Кандидатами в виноватые были крупные компании: «Федеральные игроки-монополисты хотят уничтожить средний бизнес в регионах» и, конечно, банкиры. При этом версии о виновности банков находились в спектре от «это пролоббировали банки, чтобы забрать часть доходности застройщика» до «банки не заинтересованы работать по новым правилам, поэтому не хотят обсуждать механизмы кредитования».

Торг. «Давайте подождем. Станет понятно, что рынок не готов, и эти меры отложат на год… на полгода… до 1 ноября», «сейчас сделают исключение для крупных проектов комплексной микрорайонной застройки или для проектов с уже полученными разрешениями на строительство».

Депрессия. «Работать по новой схеме не получается, банки не кредитуют, возьмем паузу и, возможно, уйдем с рынка».

И, наконец, принятие.

Принятию немало поспособствовало то, что потребитель заранее почувствовал неладное, и решил покупать жилье «быстрее, пока не подорожало». Получилась уникальная ситуация: ожидание роста цен после введения новых правил спровоцировало существенный рост цен, который начался более чем за полгода до вступления этих правил в силу. А рост цен, в свою очередь, привел к сокращению доступности жилья и, соответственно, сокращению рынка продаж и объемов нового строительства. Некоторые ранее анонсированные проекты отложены на неопределенный срок, но тем не менее все крупные проекты микрорайонной застройки в городе или немногочисленные проекты жилья более высокого класса в центре города, реализуемые лидерами нижегородского рынка, продолжаются прежними темпами.

А ниже цены на жилье уже, похоже, никогда не будут. И рынок жилья уже не будет прежним: уйдет часть игроков, появятся новые схемы финансирования, станет наконец-то (надеюсь) доступнее ставка ипотечных кредитов. Ведь жилье — особенный продукт: потребность в нем будет всегда и у всех.

Текст: заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член Совета директоров компании «Столица Нижний» Борис Замский

Фото: Глеб Пушменков, Роман Бородин.

Поделиться: