16+
Журнал / НОЯБРЬ 2013

Дом для человека

Что определяет наш выбор, когда мы покупает квартиру? Чем мы руководствуемся и как оцениваем наши возможности? В нашей стране проблема жилья до сих пор остается острой, и мало найдется семей, которых она обошла стороной. О достойном качественном жилье как базовой ценности мы говорили с директором по продажам агентства недвижимости «Выбор» Александром Жилевским.

Александр Борисович, вы признанный специалист в сфере недвижимости, у вас большой профессиональный опыт. Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке жилой недвижимости?

Наше агентство присутствует на рынке с 1992 года, сам я начинал еще в 1991‑м, так что мы уже разменяли третий десяток своей профессиональной деятельности. Что касается характеристики рынка, то, являясь вице-президентом Российской гильдии риэлторов, я могу сказать, что рынок недвижимости действительно очень непростой. Но он нам знаком, и нам нравится на нем работать.

Начинать нужно с того, что жилье в России — это, по моему глубокому убеждению, национальный вопрос. Опросы и статистика говорят, что 85% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. 50% наших соотечественников желают в корне поменять жилье. Вопрос о национальной идее так и остается для нашей страны открытым, а ведь достойный дом для каждого человека, для каждой семьи — не самая ли лучшая объединяющая нацию идея? Не это ли отправная точка стабильности, уверенности в завтрашнем дне? Возьму на себя смелость предложить свой профессиональный взгляд на решение данного вопроса. Как можно говорить о модернизации, патриотизме и т.  п., когда семья из нескольких человек живет в однокомнатной квартире? Да, проблема с жильем — одна из самых острых, она постоянно находится в развитии. В семьях появляются дети, они взрослеют — мальчикам и девочкам нужны отдельные комнаты. Потом дети вырастают и хотят жить отдельно, они поступают в вузы, создают свои семьи и т. д. Это закономерно, это жизнь. Жилье всегда было и остается самым дорогим приобретением, потому что оно является базовой ценностью. Это потребность №1. Оно стоит дорого, потому что спрос на него велик. Из чего складывается цена одного квадратного метра — ведь это бетон, песок, цемент? Она определяется не себестоимостью, а рынком, спросом, потребностью.

Средняя стоимость квартир в строящихся домах заречной части города в зависимости от количества комнат и района (руб/м2) в сравнении с показателями по Советскому району верхней части города (данные на июль 2013 года)

Ипотека как решение жилищного вопроса. Она станет доступнее?

Потребительский спрос на жилую недвижимость в России всегда был высоким. Да, сравнительно недавно у нас появился инструмент, позволяющий решать эту проблему. Но он не такой уж и новый — ипотечное кредитование существовало еще в дореволюционной России. Этим инструментом пользуются по всем мире. В Америке 80–85% сделок по приобретению недвижимости — это ипотечные сделки. Другой вопрос — цена ипотеки. И дело здесь не в процентных ставках. Основную нагрузку несет само тело кредита. Встает вопрос: когда мы сможем без проблем обслуживать кредит? Когда у нас будет достойная зарплата. Но суть не только в этом. На занятиях в Высшей школе экономики я давал студентам задание просчитывать не доходную, а расходную часть семейного бюджета. Причем просчитать очень подробно, вплоть до ежемесячных трат на корм для кошки. Затратная часть идет каждый день, каждую неделю. В эти расчеты мы включали непредвиденные обстоятельства, крупные покупки и т.  д. Почему ипотеку часто сравнивают с ярмом? Потому что люди не умеют считать. Нужно понимать, что очень мало откровенных мошенников, которые не хотят выплачивать ипотечный кредит. Много тех, кто плохо считает. Доступность ипотеки — это вопрос общего благосостояния.

Каковы тенденции развития рынка недвижимости?

Самая очевидная тенденция — спрос есть, сделки идут. Уточню, что вопрос статистики на рынке недвижимости очень специфичен. Есть цена предложения, и есть цена реальной сделки. Откуда берется цена предложения? Очень часто это завышенная цена продавца, желающего заработать. Но рынок не дает ему его цену, не подтверждает ее. Однако обозначенная продавцом цена фиксируется в базах данных и отражается в них. И нельзя говорить, что цены сильно колеблются — рынок недвижимости очень инертный. Да, можно говорить, что сейчас цена предложения выросла за год примерно на 10–15% в целом по городу.

Что касается выбора покупателей, то город у нас небогатый, а следовательно, нижегородцы свою жилищную проблему стараются решать минимальными тратами. Мы сначала смотрим на цену, потом говорим: «Мы сначала купим, а потом что-то там отремонтируем, и будет хорошо». Ведь нам нужно срочно решить жилищную проблему.

В начале года наблюдался спад спроса, покупатели замерли. И совершенно непонятно, чего они ждали. Вплоть до мая по всей стране встали продажи. Очевидно, что у населения существуют опасения — мы все помним 2008 год. Любые намеки и слухи вызывают болезненную реакцию.

Что касается выбора, то не только нижегородцы, но и россияне в целом всегда были ориентированы на вторичное жилье. Здесь минимальный риск, здесь есть гарантии. Построить дом просто, сдать сложно, но еще сложнее эксплуатировать, особенно в начальный момент, когда возможны сбои систем и т.  д. Единичные застройщики на нижегородском рынке обладают безупречной репутацией. 60–70% покупают на вторичном рынке, но вторичка вторичке рознь. Инвестиционное жилье с правом собственности, которое выставляется на продажу, — это уже вторичное жилье. Другое дело, что сейчас все чаще ведется именно комплексная микрорайонная застройка, которая становится архитектурным решением целых территорий. А это и есть профессиональный подход.

Беседовала Мария Медвидь

Фото: Роман Бородин

Поделиться: